Primer paso para la reocupación del centro de São Paulo

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Per Frederico Castello Branco

Paseando por el centro histórico de la ciudad de São Paulo, se pueden ver cientos de edificios degradados y vacíos, a menudo ocupados irregularmente o simplemente abandonados. En un proceso que comenzó en los años 70, el centro de la ciudad perdió el status de centro económico que pasó a ser (primero) la Av. Paulista y posteriormente la Av. Faria Lima y, sin lograr adaptarse a esta nueva realidad, el centro se convirtió en una zona muy degradada debido al aumento de la tasa de criminalidad y del número de personas sin hogar, además del deterioro de la calidad de vida que acarreó la despoblación de la región. Este proceso siguió empeorando hasta principios de los años 90, cuando el gobierno comenzó tímidamente a emprender acciones para recalificar la zona central como, por ejemplo, el traslado del Ayuntamiento del Parque Ibirapuera al Palacio de las Industrias – diez años más tarde se trasladó otra vez a la esquina de la calle Líbero Badaró con el viaducto do Chá, donde actualmente se encuentra -, la renovación y acondicionamiento de Largo de São Bento, entre otras intervenciones, incluso la más reciente de ellas: el proyecto de la Praça das Artes a las orillas del Vale do Anhangabaú.

Cientos de edificios desocupados en medio de iconos de la arquitectura brasileña y paulista, como el edificio COPAN de Oscar Niemeyer y el edificio Italia de Franz Heep. (foto: Ana Paula Hirama; www.flickr.com/people/anapaulahrm)
Cientos de edificios desocupados en medio de iconos de la arquitectura brasileña y paulista, como el edificio COPAN de Oscar Niemeyer y el edificio Italia de Franz Heep. (foto: Ana Paula Hirama; http://www.flickr.com/people/anapaulahrm)

 

Sin embargo, hasta 2014, a excepción del programa “Morar no centro” (“Vivir en el centro”) del gobierno de la alcaldesa Marta Suplicy (1) – que fue prácticamente suspendido en los siguientes gobiernos (2) – no se había propuesto ningún trabajo destinado a la ocupación de esta zona de la ciudad, más específicamente por la población de bajos ingresos. Debido a que desde el año 2002, el plan director de la ciudad ya determinaba que las áreas del centro son prioritarias para la repoblación y, desde la Constitución de Brasil de 1988, está previsto que una propiedad debe cumplir con su función social, debidamente indicada en el plan director de la ciudad.

El nuevo plan director de la ciudad de São Paulo, aprobado a principios del segundo semestre de 2014, tiene como una de sus bases, el cumplimiento de esta llamada función social de la propiedad. El inmueble que no cumpla esta función – en el caso de la región central es una Zona Especial de Interés Social (ZEIS) – estará sujeto a la aplicación sucesiva de tres instrumentos urbanísticos que tratan de corregir este mal uso. Para los edificios con más de 60% de su área construida desocupada – como es el caso de cientos de edificios en la zona central de la ciudad – el propietario tendrá un año para darle uso a la propiedad; si no se cumple el plazo de ocupación, el impuesto sobre la propiedad, IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), sufrirá incrementos anuales hasta el quinto año. En caso de que el edificio permanezca sin uso, éste será expropiado mediante el pago de títulos de deuda pública. En cualquier momento del proceso, el dueño de la propiedad podrá proponer junto al ayuntamiento de la ciudad un consorcio inmobiliario, lo que acarrearía la transferencia de la propiedad al ayuntamiento y, en cambio, el propietario recibiría unidades de propiedad correspondientes al valor de la propiedad antes de las obras de rehabilitación del edificio (3).

A finales de junio de 2014, el alcalde Fernando Haddad anunció la expropiación de 41 edificios en el centro de la ciudad para transformarlos en viviendas populares. Una iniciativa muy positiva para la ciudad, a pesar del alto costo de R$ 300 millones (92,5 M €) (4) por edificios abandonados, lo que evidencia la falta de lógica del mercado inmobiliario brasileño, donde las leyes de oferta y demanda no tienen valor y la especulación inmobiliaria reina soberanamente. Sin embargo, este precio tiende a diluirse cuando se computan los gastos en infraestructura urbana que no tendrán que llevarse a cabo, ya que está en el centro de la ciudad. El mayor costo de estos pisos (cerca de US $ 200.000) si se compara a una casa en otro programa de vivienda, se justifica por el hecho de que la restauración de estos edificios se “irradiará hacia una revitalización sin precedentes en la región” según afirma el secretario municipal de la vivienda.

El principal error de esta acción del consejo de la ciudad estriba en la decisión de asignar unidades de vivienda de este programa de revitalización al acceso a la propiedad. Ofrecer viviendas en zonas bien ubicadas a la población de bajos ingresos a través de la casa propia es una tarea muy difícil con pocos casos de éxito. Esa decisión podría desencadenar un proceso de valoración de estas nuevas unidades que, seguramente, se venderían por su fuerte valor de mercado, lo que haría que la población que supuestamente se vería beneficiada con la rehabilitación de la zona, sufriera el conocido proceso de gentrificación, común en este tipo de empresa.

Para la rehabilitación exitosa de estos edificios, para el uso de vivienda social, no basta disponer de inmuebles para dicho uso, sino que además, hace falta crear un programa de vivienda que pueda activar y gestionar el uso adecuado de las unidades. Como ejemplo de estos programas tenemos la iniciativa del ayuntamiento de Montevideo, Uruguay, que proporciona viviendas a la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda (FUCVAM), que les transfiere estas propiedades a las cooperativas para que las reformen o construyan viviendas populares, que permanecen como propiedad de la cooperativa que las alquila a familias de las cooperativas (5). Estos locaciones sociales ya se han utilizado con éxito en varios países como Escocia, Países Bajos y Austria y es, sin duda, la mejor manera de asegurar la permanencia de la clase más baja en estas unidades.

La política de locación sería la mejor manera de garantizar el cumplimiento de la vivienda social en el centro de la ciudad (6). Aunque es posible que se produzca una transferencia del alquiler a terceros o la venta ilegal de los mismos, como suele suceder en la mayor parte de las propiedades de COHAB, esta política es, todavía, la que garantiza su uso adecuado, siempre que exista la constante y cercana gestión por parte del ayuntamiento.

Tanto el plan director como la iniciativa del alcalde para la compra de los edificios vacíos en el centro de la ciudad demuestran iniciativas para reocupar la región central. Tales iniciativas sufrirán fuertes presiones de diversos sectores de la sociedad, ya que la llegada de gente de bajos ingresos a la región central no les interesa. El estricto cumplimiento del plan director será fundamental para el éxito del intento de recuperar la zona central, intervención que repercutirá en otras regiones de la ciudad en materia de movilidad urbana, uso del suelo urbano y derecho a la ciudad para todos los ciudadanos. Además, tendrá en la continuidad de las políticas y programas de vivienda en los futuros cambios de gestión de la alcaldía, su mayor posibilidad de fracaso.

Notas

1 Alcaldesa de la ciudad de São Paulo entre los años 2000 y 2004 por el Partido de los Trabajadores (PT)

2 BIANCHINI, Ligya Hrycylo. Estado Atual dos Empreendimentos Habitacionais no Centro de São Paulo (2000-2012). 2013. Campinas. Dissertação (Mestrado em Urbanismo) – Centro de Ciências Exatas, Ambientais e de Tecnologia – PUC Campinas

Infográfico função social da propriedade. 2014. Disponível em: <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br&gt;. Acesso em 13 nov. 2014

4 Fernando Haddad desapropriará 41 prédios para habitação popular. 2014. Disponível em: <http://noticias.r7.com&gt;. Acesso em 13 nov. 2014

5 ROLNIK, Raquel. Prédios vazios, cumpra-se a lei!. 2014. Disponível em: <http://www1.folha.uol.com.br&gt;. Acesso em 15 nov. 2014

6 WHITAKER, João Sette. 41 prédios para habitação social no centro? ótima iniciativa, mas tem que ter algo mais. 2014. Disponível em: <cidadesparaquem.org>. Acesso em 10 nov. 2014

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