"80.000 pisos vacíos en Barcelona"

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Por Paula Kobeaga

Ante el eslogan utilizado durante las elecciones municipales 2010 por la CUP, uno no puede menos que preguntarse: ¿Qué son exactamente los pisos vacíos? ¿Son fiables los censos y estadísticas sobre viviendas vacías? Si es así; ¿Cómo se ha llegado a esta situación? Esta cifra ahora, según datos de la Generalitat facilitados en marzo del 2013, ha ascendido hasta 100.000. ¿Es una problemática local, nacional, o que está presente también a una escala más global?
Estas y demás cuestiones que surgirán en adelante no pueden responderse sin ahondar en algunos conceptos básicos tal como lo estipulan actualmente distintos órganos competentes.

Tanto la declaración Universal de Derechos Humanos (artículo 25) como el Pacto Internacional de derechos Económicos, Sociales y Culturales (artículo 11) como la Constitución Española (artículo 47) contemplan el derecho a una vivienda digna y adecuada -entendiéndose como tal que sea fija, habitable, de calidad, asequible y accesible- y que esté bajo seguridad jurídica de tenencia. Atendiendo a ambos preceptos, el no facilitar sino incluso dificultar el acceso a una vivienda digna como está sucediendo en la actualidad gracias a la aplicación de ciertas medidas supone una grave violación de los derechos humanos.

Una vez aclarado el concepto de vivienda digna y adecuada y el derecho básico de cada ciudadano a su acceso, el esclarecimiento del término “vivienda vacía” se hace necesario: La Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre bienes inmuebles de Sevilla declara: “Se entenderá que un inmueble de uso residencial está desocupado cuando no se encuentre en ninguna de estas situaciones: que constituya la vivienda habitual de su titular en el caso de que éste sea una persona física, o el domicilio social cuando el titular sea una persona jurídica, que esté ocupada por algún miembro de la unidad familiar de su titular, que esté afecta a alguna explotación económica o que esté cedida en su uso a terceros por cualquier título.”

La Ley del derecho a la Vivienda de Catalunya define como vivienda vacía aquella que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. El INE ( Instituto Nacional de Estadística) define como vivienda desocupada aquella que esté disponible para venta o alquiler. Forman parte de esta clasificación las viviendas vacías o abandonadas, pero el formar parte éstas del mismo epígrafe sin distinciones dificulta el esclarecimiento del término.

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Cens 2001

No existe por tanto, una definición reglada y legal a nivel estatal de lo que entraría en categoría de “piso vacío”, hecho que pone en entredicho la fiabilidad de algunas estadísticas, y que constituye una parte fundamental de la problemática a tratar: en el caso del INE, al contemplarse las viviendas abandonadas como desocupadas y englobarlas en la misma categoría que viviendas vacías ¿son las que están en estado ruinoso susceptibles para habitar y formar parte del parque inmobiliario?
Pueden surgir dudas también sobre el procedimiento que sigue el Instituto Nacional de Estadística para contabilizar el censo de viviendas vacías, que consta de varias fases:

  1. Se vuelcan los datos del catastro y de los padrones municipales en una base de datos.
  2. Se realiza un reconocimiento vivienda a vivienda por parte de 5.000 agentes repartidos por el territorio.
  3. Se cruza la base de datos con los obtenidos mediante el estudio de campo. Si el contraste no fuera coherente se tendría que proceder a un nuevo estudio más exhaustivo.

Teniendo en cuenta determinados fenómenos sociológicos característicos de las últimas décadas como la incorporación de la mujer al mercado laboral, (que pueden traer como consecuencia que la vivienda permanezca vacía la mayor parte del día), se dificulta la segunda actuación, en el que la contabilización es meramente presencial. Así mismo, asumir, como ocurre en ocasiones, que una vivienda esté vacía porque ningún vecino dice lo contrario es una “prueba negativa”, mucho menos inmediata que si estuviera en el caso contrario y estuviera, efectivamente, ocupada. Según los datos del censo de 2001 del INE, 3 millones de viviendas de casi 21 estaban abandonadas o vacías (un 15% aproximativamente), pero ahondando en los datos de dichas estadísticas se pueden extraer varias conclusiones trascendentales.

En las tablas que acompañan se observa que el 62% de viviendas vacías estaban en municipio de menos de 50.000 habitantes, de lo que se puede deducir que al producirse el éxodo rural, despoblándose masivamente los páramos rurales, muchas viviendas de este ámbito se abandonaran y quedan descuidadas. Eso provoca que la fiabilidad del censo en ámbitos rurales sea menor, de un 70%, siendo en los urbanos de un 90%.

Además, el 35% de las casas vacías (Tabla 8) tendrían ya en el momento de la estadística más de medio siglo de antigüedad, y un 20% estarían en estado deficiente, malo o ruinoso(Taba 9). Por tanto, se estarían ofreciendo erróneamente dentro de la oferta inmobiliaria un número nada despreciable de viviendas en precarias condiciones de habitabilidad, y que además no se encuentran en los núcleos de mayor población.

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Si se hace una comparativa entre las últimas estadísticas del año 2011 generadas por el INE y las de la década anterior, se observa que se ha producido un incremento de un 10,8% de viviendas vacías con respecto al año 2001, pasando de la cifra 3.106.422 viviendas vacías a la de 3.443.365. ¿El incremento se debe a una cada vez menor fiabilidad en los métodos de recogida de datos sobre el terreno, a lo indeterminado del término “vivienda vacía” o al descenso de poder adquisitivo de la población a partir del inicio de la crisis económica española, o bien es una suma de todos estos factores?

Existe, además, la duda de si al aplicar los métodos el INE para la elaboración de un censo, ¿establecen una diferenciación entre viviendas vacías y viviendas en stock? Es decir, ¿cómo se conoce el porcentaje de viviendas vacías que están dentro del mercado inmobiliario? El englobar ambos términos en el mismo grupo, error en el que caen varias instituciones a la hora de realizar sus estadísticas, no hace sino incrementar la falta de precisión, dificultando la divulgación de información fiable a la ciudadanía.

Es necesario, pues, proceder al cómputo de viviendas en stock a lo largo de los años, en el período de la burbuja inmobiliaria, a lo largo de estos años de crisis y hasta la actualidad, para poder extraer algunas conclusiones.

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En el gráfico 1 adjunto (estudio de Catalunya Caixa) se puede observar un constante predominio desde el año 2004 hasta el 2009 de la oferta de vivienda (tanto libre como protegida) sobre la demanda, llegando a su punto álgido durante el año 2008, aquel en el que comienza la crisis del sector inmobiliario. Eso no significa que previamente a ese período el balance estuviera más equilibrado: la sobresaturación del mercado inmobiliario lleva patente desde antes de los años 70, cuando el sector de la construcción generaba elevados índices de obra nueva sin ningún tipo de regulación controlada, facilitando con ello una especulación inmobiliaria que se está convirtiendo en sistemática.

Según datos facilitados por el Colegio de Registradores de España, la cifra de compraventas de bienes inmuebles en España ha disminuido un 65 % desde el año 2007 hasta el 2012. En el último año de la burbuja inmobiliaria, la cifra de compraventas se situaba en 916.000 inmuebles, mientras que el año pasado se situaba en unos 274.715. Los movimientos de transacción inmobiliaria muestran una deceleración gradual en estos últimos años a pesar de la disminución en el precio de la vivienda desde los primeros años de la crisis, debido a la disminución del poder adquisitivo de la población, el endurecimiento de crédito bancario para particulares y pequeñas empresas y demás abusos hipotecarios.

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Como consecuencia de ello, el stock de la vivienda en España no ha parado de crecer a ritmo frenético desde el 2007: manteniéndose casi constante a partir del 2009, con unos índices alarmantes (Ver Gráfico 2 del estudio de Catalunya Caixa.)

Teniendo en cuenta que la construcción de obra nueva comienza a descender abruptamente a partir del año 2006, y que el stock de vivienda no hace más que aumentar, hay un claro problema de no aprovechamiento de las viviendas existentes, no satisfaciéndose la demanda actual.

Ante esta situación tan inadmisible, ¿qué tipo de medidas están tomando las entidades gubernamentales para solventar esta problemática? ¿Se aplica el mismo régimen fiscal a las viviendas vacías que a las ocupadas? ¿Cómo tributan exactamente?

Tanto los Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como los el Impuesto sobre el Patrimonio incrementan la tributación de una “segunda vivienda” con respecto a la habitual, pero no existe ningún incentivo o penalización fiscal suficiente para propiciar que los propietarios de viviendas vacías se decidan a alquilarlas o venderlas a precios más bajos y asequibles. Como resultado y si procedemos a la comparativa con otros países de la Unión Europea, España se encontraría, junto con Grecia, encabezando los índices de viviendas secundarias y vacías por habitante (Ver Gráfico 5).

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Durante el mandato popular ( finales de año 2011) se decidió incrementar el gravamen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas viviendas desocupadas por encima del valor de mercado, medida que ya se contemplaba en el real decreto Legislativo 5/2004, que declaraba ”Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo (…) se liquidará anualmente por los ayuntamientos una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare”.

Este decreto, a pesar de haberse aprobado en varios Ayuntamientos, ha carecido de una aplicación generalizada por lo mencionado anteriormente, esto es, la falta de concreción de lo que sería considerado una vivienda vacía. Desde el ministerio de Economía y Hacienda del Gobierno Central se confesó la dificultad para definir “con claridad qué pisos están deshabitados”.

¿No es posible, entonces, una subida del IBI sobre las viviendas vacías, a un nivel más autonómico, como estudiaron y propusieron comunidades como Catalunya y el País Vasco en el 2008?  A pesar de la ventaja que supone tener competencias propias en esta materia en ambos casos, la medida ha sido duramente criticada por juristas y abogados de todo el Estado, tildándola de “inconstitucional y prácticamente inviable”, por lo indeterminado y arbitrario del término “vivienda vacía”, abogando además que dicha medida no garantizaría necesariamente la vuelta del inmueble al mercado inmobiliario.

El artículo 33.1 de la Constitución reconoce como derechos la propiedad privada y la herencia, a continuación, en el apartado 2 proclama su función social y, en el apartado 3 garantiza que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes. Por ende, el verse uno privado de sus bienes y derechos supondría una violación de dicho artículo, ya que no se estaría respetando el libre albedrío del titular de un bien inmueble de hacer lo que se crea conveniente con el mismo.

Cabe por tanto constatar en la imposibilidad de establecer medidas legales –bien sea a nivel autonómico como estatal- que prioricen la primera vivienda en detrimento a las segunda, propiciando con ello la vuelta al mercado inmobiliario de estas últimas. Sin embargo, en el momento de grave crisis inmobiliaria y financiera en el que nos hallamos actualmente, la puesta en común de unas leyes que permitan definir con concreción lo que sería una “vivienda vacía” y la toma de medidas que aireen esta insostenible situación deberían imponerse con urgencia.

Las innumerables cortapisas legislativas no son fortuitas ni el único impedimento para regular la ya de por sí sistemática mercantilización de la vivienda. Cabe cuestionarse llegado a este punto sobre los principios de fondo que defienden algunos legisladores a la hora de regular el mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda.
Para ello, sin embargo, habría que cuestionar los pilares morales sobre los que se yergue un sistema que prioriza el artículo 33 de la Constitución (el derecho de la propiedad privada y de herencia) con respecto al 47, derecho de una vivienda adecuada y digna.

BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES

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